L’acquisto di un immobile rappresenta un passo di notevole rilevanza. Al di là dell’individuazione della casa dei propri sogni, si rende necessario un attento vaglio della propria capacità economica e della soglia di sussistenza adottata dalle banche ai fini della concessione di un mutuo. In seguito all’individuazione dell’immobile e alla determinazione di una rata mensile compatibile con le presumibili aspettative dell’istituto di credito, si avvia la pratica per ottenere la delibera ipotecaria. In questa fase entra in gioco il perito banca mutuo, figura professionale che analizzerà l’immobile oggetto di compravendita per stimarne il valore di mercato. In questo articolo approfondiremo le funzioni e le modalità di operato di tale professionista.La stima del valore dell’immobile avviene ad opera di un perito, nominato dalla banca o scelto autonomamente dal cliente, a proprio carico. Ma quando si parla di perito della banca, cosa controlla?Tale figura professionale, abilitata all’esercizio di detta attività ed iscritta all’albo professionale di competenza (architetto, ingegnere o geometra), riceve dalla banca, a seguito della sua nomina, l’intera documentazione relativa all’immobile oggetto della richiesta di mutuo.Quindi, la nomina di un perito significa solo che si sta per concludere in maniera positiva l’istruttoria in quanto, toccherà a quest’ultimo fare una valutazione complessiva dell’immobile e dalla sua valutazione deriverà importo che la banca deciderà di erogare.
Come già detto in precedenza, se la banca designa un perito per valutare l’immobile che si è deciso di acquistare, vuol dire che ha già dato un parere di fattibilità per l’erogazione del mutuo con esito positivo. L’uscita di un tecnico ha l’obiettivo di verificare e stimare l’effettivo valore commerciale dell’immobile.
In questo caso, l’obiettivo della banca è che, il contraente del mutuo non chieda un prestito eccessivamente elevato e che si mantenga entro l’80% del valore commerciale dell’immobile. È un modo, da parte degli istituti di credito, di limitare il rischio in fase di erogazione del mutuo.
L’iter per l’ottenimento di un mutuo a volte può sembrare lungo e tortuoso ma alla fine porta al risultato sperato ed è proprio ciò che conta: l’acquisto della casa tanto agognata. Soprattutto quando c’è il sopralluogo del tecnico inviato dall’istituto di credito, in molti si pongo la domanda: se la banca manda il perito è buon segno? Come già detto in precedenza, vuol dire che la pratica di mutuo sta proseguendo senza intoppi. Ora però spetta a chi di dovere valutare lo stato dell’immobile ed effettuare una relazione precisa per portare a conclusione il tutto.Al sopralluogo possono partecipare anche i potenziali acquirenti. Cosa controlla il perito banca mutuo?Tutti elementi che incideranno sul valore effettivo della casa. Eventuali discrepanze con quanto risulta dalle carte, possono ostacolare la concessione del mutuo da parte della banca. Ciò può accadere soprattutto in caso di sanatorie o interventi per mettere in sicurezza delle parti dell’edificio che comportano ulteriori costi.
Altrettanto importante, soprattutto in termini di agibilità dello stabile, sono gli impianti di acqua, luce e gas. Tre predisposizioni che il perito controlla sicuramente. Un altro passaggio è la valutazione della reale destinazione d’uso dei locali. In questo caso, l’eventuale non conformità dell’immobile comporterebbe l’onere di sostenere ulteriori spese per il pagamento di oneri e sanzioni in sede di aggiornamento dei documenti catastali.Durante il sopralluogo, il perito andrà a valutare anche lo stato delle pertinenze come:
garage; giardino; cantina; eventuale lavanderia separata dall’appartamento.
Anche in questo caso, devono essere a norma così da non compromettere la vendita della casa. Infine, il perito andrà anche a valutare il valore commerciale dell’immobile sotto altri aspetti:
- luogo in cui è situato;
- vicinanza ai servizi pubblici utili.
Tutti elementi importanti, che vanno ad incidere sulla vendita della casa. Dinnanzi a tali informazioni, c’è sempre chi si pone la domanda se, qualora se vi fosse quale “difformità” il perito banca chiude un occhio. Qualora dovessero evidenziarsi casi del genere, un tecnico inviato dalla banca o anche scelto dal cliente, non potrebbe mai deontologicamente fare una scelta del genere in quanto, ha relazione anche la minima discrepanza rispetto alla documentazione raccolta in precedenza.Una volta terminato il sopralluogo ed effettuata la valutazione, il perito del mutuo prepara la relazione del deve consegnare alla banca, allegando i documenti e le foto scattate in loco. In questo caso, sorge spontanea la domanda: quali sono i tempi in cui il perito della banca invia il rapporto per far erogare il mutuo? Di norma, la suddetta viene inviata all’istituto di credito entro i 5 e i 10 giorni. Ovviamente, ogni istituto di credito presenta tempistiche e modalità di gestione differenti. Ad esempio, il perito bancario mutuo di Intesa Sanpaolo impiega mediamente due settimane per redigere e trasmettere la propria relazione di stima.Qualora la valutazione fatta dal perito soddisfi appieno la banca, il prezzo stabilito andrà a costituire la base per determinare l’importo del mutuo erogabile. In linea di massima, viene concesso l’80% del valore minimo stimato dalla perizia e dell’effettivo prezzo di acquisto.